近日，国家市场监管总局正式发布《城镇房屋租赁合同（示范文本）》（以下简称“示范文本”），将《中华人民共和国民法典》中关于房屋租赁的立法精神转化为可操作的合同指引，为城镇房屋租赁市场提供了一套“标准化防护工具”。这是自2021年《民法典》实施以来，国家层面首次对房屋租赁合同范本进行系统性修订，旨在通过规范合同条款、前置风险防范，激活存量房屋资源，推动租赁市场健康有序发展。
直击市场痛点：从“乱象丛生”到“有章可循”
近年来，我国城镇房屋租赁市场规模持续扩大，但市场乱象频发。据中国社科院《住房租赁市场发展报告》显示，2023年全国住房租赁纠纷案件中，因合同条款模糊引发的争议占比超60%，恶意克扣押金、随意涨租、维修责任推诿等问题尤为突出。例如，北京某承租人因合同未明确维修责任，被迫承担3万元卫生间漏水维修费；上海某租客遭遇“二房东”转租骗局，被原房东强制清退。
“此次示范文本的修订，正是针对这些‘顽疾’开出的‘法治药方’。”市场监管总局相关负责人表示，示范文本以《民法典》第703-734条为核心依据，将法律条文转化为可操作的合同条款，覆盖租赁期限、租金支付、转租规则、维修责任等12类高频争议点，为租赁双方划定了清晰的“权利边界”。
四大核心创新：从“事后维权”到“事前防范”
“特别提示”前置风险防控
示范文本增设“特别提示”章节，以醒目字体对六大核心风险进行预警：
身份核验：要求出租人提供房屋权属证明、身份证明，承租人提供身份证明及租赁用途证明，从源头杜绝“假房东”“群租房”等违法情形。
用途审查：明确禁止将住宅房屋用于餐饮、娱乐等经营性活动，防范“住改商”引发的扰民纠纷。
安全责任：规定出租人需定期检查房屋结构、消防设施，承租人不得擅自改变房屋承重结构，强化安全风险联防联控。
关键术语“白话化”释明
针对承租人常面临的法律认知短板，示范文本对《民法典》新增的“优先承租权”“优先购买权”“代为清偿权”等术语进行“场景化”解释。例如，明确“优先承租权”指合同到期后，原承租人在同等条件下可优先续租；“代为清偿权”则允许承租人在“二房东”欠付租金时，直接向房东支付租金以维持租赁关系，避免被强制清退。
平衡权利义务“天平”
示范文本通过精细化条款设计，破解传统合同中“出租人强势、承租人弱势”的失衡格局：
押金退还：规定押金应于合同终止后7日内无息退还，仅可扣除欠付租金、水电费及实际发生的房屋损失，遏制“押金不退”乱象。
维修责任：明确“谁损坏谁维修”原则，自然损耗由出租人承担，人为损坏由承租人担责，避免责任推诿。
租金调整：限制“霸王条款”，规定租金涨幅不得超过当地政府公布的租金指导价，且需提前30日书面通知。
转租规则“堵疏结合”
针对“二房东”乱象，示范文本设置“双轨制”：
禁止性条款：严禁未经出租人书面同意擅自转租，违者出租人有权单方解除合同。
规范化流程：允许经书面同意的转租行为，但要求次承租人资质审查、转租期限不得超过原合同剩余期限，并明确三方权利义务，保障转租合法合规。
多方共赢：激活存量资源，护航“安居梦”
租客权益“加码”
示范文本通过明确优先续租权、限制随意涨租、细化押金退还规则，为租客筑牢“权益护城河”。据测算，若全国推广该文本，每年可为租客减少押金损失超50亿元。
房东风险“减负”
通过强化承租人身份核验、用途审查、安全责任条款，房东可有效规避“群租”“住改商”带来的法律风险，降低房屋损耗成本。
市场效率“提档”
标准化合同将大幅降低交易磋商成本，促进房屋资源高效流通。以深圳为例，试点推广类似合同后，租赁纠纷调解周期从平均45天缩短至15天，市场活跃度提升20%。
配套保障：从“文本落地”到“监管闭环”
为确保示范文本有效实施，市场监管总局同步推出三项保障措施：
“合同备案+信用监管”联动：要求租赁合同备案信息与全国信用信息共享平台对接，对恶意违约方实施联合惩戒。
“线上+线下”双渠道推广：在各地政务服务平台开设合同下载专区，联合住建部门在社区、中介机构发放纸质文本。
“公益律师+调解组织”支撑：依托12315平台组建房屋租赁纠纷专家团队，提供免费法律咨询，并推动行业协会建立快速调解机制。
随着示范文本的发布，我国城镇房屋租赁市场正从“野蛮生长”迈向“法治化轨道”。这一纸合同，不仅是租赁双方的“权利契约”，更是国家推动“住有所居”、激活存量经济、构建房地产新发展模式的重要制度供给。正如市场监管总局负责人所言：“我们期待通过这份‘小合同’，撬动‘大民生’，让每一间出租屋都成为承载安居梦想的温暖港湾。”
