2025年10月20日，中国国家统计局发布9月份70个大中城市商品住宅销售价格数据，显示各线城市房价环比继续下降，但同比降幅较上月进一步收窄，市场呈现“筑底企稳”特征。分析人士指出，政策红利释放叠加传统销售旺季效应，推动核心城市成交量回升，但二手房挂牌量高企仍对价格形成压力，市场分化格局持续深化。
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环比普降但降幅分化，一线城市二手房价跌幅领先
根据国家统计局数据，9月份70城新建商品住宅价格环比整体下降0.3%，其中一线城市降幅0.3%（扩大0.2个百分点），二线城市降幅0.4%（扩大0.1个百分点），三线城市降幅0.4%（与上月持平）。二手住宅方面，一、二、三线城市环比分别下跌1.0%、0.7%和0.6%，一线城市跌幅较上月扩大0.3个百分点，二三线城市降幅略有收窄。
具体来看，一线城市中，北京、上海新房价格环比分别上涨0.2%和0.3%，成为全国仅有的两个环比上涨城市，主要得益于核心区优质改善型项目入市及外围区域限购政策放松。而广州、深圳新房价格环比分别下降0.5%和0.4%，二手房价跌幅均超1.2%，显示市场分化进一步加剧。二线城市中，杭州、成都等热点城市新房价格环比降幅控制在0.2%以内，但沈阳、长春等城市跌幅仍超0.6%。
同比降幅持续收窄，政策效果逐步渗透
同比数据方面，9月份一线城市新建商品住宅价格同比下降0.7%（降幅收窄0.2个百分点），二、三线城市分别下降2.1%和3.4%（降幅均收窄0.3个百分点）。二手住宅同比降幅同样呈现收窄趋势：一线城市下降6.8%（收窄0.3个百分点），二、三线城市分别下降7.2%和7.5%（分别收窄0.2个和0.3个百分点）。
58安居客研究院院长张波分析称，同比降幅连续三个月收窄，表明前期“一城一策”调控及信贷支持政策（如降低首付比例、优化公积金贷款）正逐步发挥作用。他特别指出，北京、上海等核心城市因产业集聚、人口流入及改善需求释放，成为市场回暖的“领头羊”，而部分三四线城市因库存压力较大，价格调整仍需时间。
核心城市外围限购松绑激活需求，但二手房挂牌量仍处高位
近期，北京、上海等城市进一步优化限购政策，例如北京放宽五环外购房资格、上海外环外区域取消非户籍人口社保年限限制，直接带动外围区域成交量回升。据链家数据，9月北京五环外新房成交套数环比增长15%，上海外环外二手房带看量同比增加20%。
然而，市场复苏仍面临挑战。全国百城二手房挂牌量截至9月底达850万套，较去年同期增长12%，其中二三线城市库存去化周期超过24个月。张波提醒，尽管成交量回升，但“以价换量”特征明显，部分业主为加速出售主动降价，导致价格端承压。例如，广州天河区某楼盘二手房源挂牌价较年初下调8%，但仍需3个月以上才能成交。
展望：四季度市场或延续“结构性回暖”
业内普遍认为，随着政策红利持续释放及年底开发商冲刺业绩，四季度核心城市房地产市场有望保持温和复苏态势。中信证券研报指出，北京、上海等城市限购放松将吸引更多改善型需求入场，而三四线城市则需依赖“保交楼”推进及产业导入提振信心。
不过，专家强调，当前市场仍处于“弱复苏”阶段，需警惕部分城市库存去化压力反弹。中国社科院财经战略研究院研究员邹琳华建议，下一步政策可加大对三四线城市的财政支持，例如通过购房补贴、税收减免等方式消化存量住房，同时避免一线城市过热导致调控政策收紧。
结语
2025年9月房价数据折射出中国楼市“底部盘整、分化加剧”的特征。在政策与市场的双重作用下，核心城市凭借资源优势率先回暖，而多数低能级城市仍需破解高库存难题。未来，如何平衡“防风险”与“促稳定”，将成为房地产调控的关键命题。
