9月15日，我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规《住房租赁条例》正式实施。这部七章共50条的法规，以问题为导向，聚焦租赁市场长期存在的乱象，从租户权益保护、租赁备案管理到监管执法机制，构建起全链条制度框架。业内人士指出，该条例的出台标志着我国住房租赁市场正式迈入法治化、规范化发展新阶段，而后续落实效果将成为检验改革成效的关键。
租户权益“有法可依”：多部门联动破解维权难题
“租房合同暗藏霸王条款”“房东随意涨租驱赶租客”“隔断房安全隐患突出”……长期以来，租户在租赁关系中处于弱势地位，权益受损现象屡见不鲜。《住房租赁条例》首次以行政法规形式明确租户权利边界，为维权提供法律依据。
根据条例，租户在遭遇以下情形时可向相关部门投诉或举报：
合同侵权：如出租人擅自变更合同条款、强制收取不合理费用或单方面解除合同；
安全隐患：房屋存在消防、建筑结构等安全问题，或被违规改造为“群租房”；
租金纠纷：租金涨幅超过政府指导价范围，或出租人恶意克扣押金；
歧视性条款：以户籍、性别等原因拒绝出租或设置差别化条件。
为强化执法力度，条例明确住建部门负责统筹协调，消防、市场监管、公安机关等部门按职责分工处置投诉。例如，消防部门需对群租房、隔断房等违规改造行为进行查处；市场监管部门重点整治“黑中介”虚假宣传、哄抬租金等行为；公安机关则对暴力驱赶租客等违法行为介入调查。
“过去租户维权常面临‘投诉无门’的困境，现在多部门联动机制将大幅提升处置效率。”某城市住房租赁协会负责人表示，条例还要求各地设立租赁纠纷调解平台，鼓励通过协商、调解等非诉讼方式化解矛盾，降低租户维权成本。
强制备案制度落地：租赁关系“阳光化”防风险
“未备案的租赁合同，纠纷解决时可能被认定为无效！”这是条例中最受关注的条款之一。根据规定，出租人需在合同签订后30日内向当地住建部门办理备案登记，备案信息包括房屋权属、租金、租期等关键内容。中介机构促成租赁交易的，也需同步完成备案手续，否则将面临最高3万元的罚款。
备案制度的推行被视为规范市场的“牛鼻子”。业内专家分析，过去租赁市场“隐身运行”导致三大风险：一是租户难以核实房屋权属，易陷入“二房东”诈骗陷阱；二是政府无法掌握真实租金水平，调控政策缺乏数据支撑；三是纠纷发生后，双方往往因证据缺失陷入“扯皮”。
“备案相当于给租赁关系上了一道‘安全锁’。”某市住建局工作人员介绍，备案信息将与公安、税务、金融等部门共享，形成租户信用档案。例如，频繁短租、恶意欠租等行为将被记录，影响个人征信；而长期稳定履约的租户则可能享受租金优惠或公共服务优先权。
为简化流程，条例要求各地推行“一网通办”，租户可通过线上平台提交材料，备案结果实时可查。部分城市还试点“租金监管账户”，要求大额租金存入第三方监管账户，按租期分批划转给出租人，从源头防范资金风险。
从“纸面”到“地面”：落实成效考验治理能力
尽管条例内容全面、措施严厉，但其实际效果仍取决于地方执行力度。记者调查发现，部分城市此前已出台类似租赁管理规定，但因宣传不足、执法资源有限，落实效果参差不齐。例如，某二线城市2022年要求租赁备案，但截至2024年底，备案率仍不足30%，多数房东选择“绕开监管”。
对此，条例明确建立“双随机、一公开”监管机制，要求住建部门每年按不低于5%的比例抽查租赁合同，对违规行为公开曝光并纳入信用体系。同时，鼓励社会监督，规定任何单位和个人有权举报未备案租赁行为，查实后可获得奖励。
“落实的关键在于平衡各方利益。”中国社科院财经战略研究院专家指出，房东可能因备案增加税费成本而抵触，租户则担心备案信息泄露隐私。条例需配套出台税收优惠、数据安全保护等细则，消除市场主体顾虑。
此外，条例对“住房租赁企业”提出更高要求，包括设立资金监管账户、规范“租金贷”使用等，以防范长租公寓“爆雷”风险。但业内提醒，当前住房租赁企业整体规模较小、抗风险能力弱，需警惕“一刀切”监管导致行业萎缩。
随着《住房租赁条例》的施行，我国1.2亿城镇租户将迎来更公平、透明的租赁环境。但法治化建设非一日之功，唯有持续完善配套政策、强化基层执法能力，才能真正让“租购并举”的住房制度落地生根。
