近日，自然资源部与住房城乡建设部联合印发《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》（以下简称《通知》），围绕规划适配、土地利用、产权登记等关键环节推出一系列创新政策，旨在破解城市更新中的制度性障碍，构建“规划引领、政策协同、市场驱动”的更新模式，为城市高质量发展注入新动能。
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强化规划适配性：灵活调整与精准管控并行
《通知》明确提出增强详细规划的适应性，要求在国土空间规划“一张图”框架下，对城市更新区域开展详细规划评估与优化。政策允许各地根据实际需求，制定土地混合开发及空间复合利用的正面清单，明确开发强度、功能配比等管控要求。例如，部分城市已探索将居住、商业、公共服务等功能融合布局，提升土地利用效率。
针对社区微更新项目，《通知》首次提出规划许可豁免机制，对不涉及新增建筑面积、不改变建筑结构的公共服务设施改造、公共空间提升等项目，可免于办理规划许可手续。目前，北京、上海等地已出台具体豁免清单，简化审批流程，加速项目落地。
优化过渡期政策：灵活支持产业用地需求
为降低企业参与城市更新的成本，《通知》调整了存量土地过渡期政策，将原固定5年过渡期改为“5年原则+灵活延长”机制。利用存量土地发展国家支持产业的，可在5年过渡期基础上，根据项目实际需求延长用地期限。过渡期届满后，企业可选择协议出让、租赁等多元化方式办理土地有偿使用手续。苏州等城市已率先制定实施细则，明确过渡期适用范围及续期条件，为企业提供稳定预期。
盘活存量资源：临时利用与整体运营双轨推进
针对城市中大量空闲建设用地及低效建（构）筑物，《通知》提出“安全优先、远近结合”的临时利用规则。在不影响远期规划实施的前提下，允许地方政府制定临时用地管理办法，明确利用期限、用途限制及监管要求。杭州等地已出台细则，规范临时用地审批流程，防止“以临代正”。
同时，政策鼓励资源资产组合供应与整体运营，支持地方开展特色资源调查，将矿产、文化、生态等多门类资源与国土空间规划衔接，通过打包组合供应提升综合效益。湖南、湖北等地试点将自然资源资产与周边土地联动开发，打造集产业、生态、文化于一体的复合型更新项目。
创新产权登记：简化流程保障权益
为解决城市更新中产权归集难、登记慢等问题，《通知》推出三项创新举措：一是开展预编不动产单元预告登记，提前明确权属边界；二是对老旧小区自主更新项目，允许按户直接办理首次登记，破解共有产权分割难题；三是对土地与建筑一并收储的项目，简化申请材料，探索“一站式”登记服务。江苏盐城等地已出台配套政策，通过产权归集与登记创新，加速老旧小区改造进程。
化解历史遗留问题：分类处置确保“封闭运行”
针对部分城市更新项目中存在的用地手续缺失问题，《通知》要求依据全国国土调查成果，依法分类明确认定标准及处置政策。对符合规划且无权属纠纷的用地，可通过补办手续、完善合同等方式予以确权；对存在争议的地块，则采取“一事一议”方式妥善解决，确保问题处置“底数清、政策明、运行稳”。
政策深化：构建城市更新“新模式”
据悉，自然资源部曾于2023年发布规划与土地政策指引，为地方更新实践提供初步框架。此次《通知》在总结各地经验基础上，进一步细化政策工具，形成覆盖规划、土地、产权、监管的全链条支持体系。相关负责人表示，新政策将推动城市更新从“项目驱动”向“模式驱动”转变，通过精准的政策供给和灵活的实施路径，让市场主体“有依据、有参照、有信心”，最终实现城市空间品质提升与经济活力增强的双赢目标。
随着《通知》的落地实施，我国城市更新将进入精细化、制度化新阶段，为构建宜居、韧性、智慧城市提供坚实支撑。
